Licencia de obra menor en Zaragoza: La guía definitiva, precios y trámites (2025)
Si has llegado hasta aquí, probablemente estés en una de estas dos situaciones: o tienes el martillo en la mano y miedo en el cuerpo, o ya has intentado entrar en la web del Ayuntamiento de Zaragoza y has salido corriendo.
Es normal.
La burocracia en esta ciudad tiene eso. Te planteas cambiar el baño, pintar el pasillo o tirar ese tabique molesto para ampliar salón y, de repente, te encuentras sepultado bajo términos como «Declaración Responsable», «ICIO», «Gestión de Residuos» o el temido «Impreso X-490». Y te preguntas: ¿Realmente necesito pedir permiso para esto?
La respuesta corta es: Depende. La respuesta larga —y la que te va a ahorrar dinero— es la que vas a leer a continuación.
En Zaragoza Reformas hemos visto de todo. Desde clientes que paralizan una obra por miedo a una inspección que nunca llega, hasta valientes —como nuestro amigo Carlos, del que te hablaré mucho hoy— que se lanzaron a cambiar ventanas sin avisar y acabaron con una patrulla de la Policía Local midiendo la acera.
El propósito de este artículo es brutal: ser la guía única. Sin tecnicismos. Sin «dependes». Solo realidad práctica para que tramitar licencia en Zaragoza sea un trámite, no una pesadilla.
<h2″>1. Conceptos básicos: ¿Qué es obra y qué es mantenimiento?
Antes de descargar nada. Ni de pagar tasas. Tienes que entender la diferencia clave.
En Zaragoza, la normativa urbanística distingue muy claramente (aunque lo explican muy mal) entre lo que es una obra menor y lo que son meros trabajos de mantenimiento. Y la diferencia es dinero. Mucho dinero.
Lo que NO necesita licencia (Mantenimiento)
Si tu reforma consiste en «lavar la cara» al piso, respira tranquilo. No hace falta avisar a Urbanismo. Ni pagar. Ni rellenar instancias.
Hablamos de:
- Pintura y acabados: Lijar parqué, pintar paredes, poner papel pintado.
- Sustituciones directas sin obra: Cambiar un grifo, cambiar los mecanismos de los enchufes (sin hacer rozas nuevas), cambiar una puerta interior aprovechando el marco.
- Reparaciones urgentes: Se ha roto una tubería y hay que picar un metro cuadrado para arreglarla.
Aquí no hay fricción. Lo haces y punto.
Lo que SÍ es Licencia de Obra Menor
Aquí es donde la gente se confunde. Se llama «Menor» no porque sea pequeña, sino porque no afecta a la estructura del edificio. Pero ojo: sigue requiriendo papeles.
Entras en terreno de licencia si:
- Modificas distribución (tiras tabiques).
- Renuevas instalaciones (cambias toda la fontanería o la electricidad).
- Alicatados y solados (cambiar baldosas de baño/cocina).
- Cambio de ventanas (esto tiene truco, luego lo vemos).
- Cierres de balcones o instalación de aire acondicionado en fachada.
El caso de Carlos: Carlos pensaba que cambiar los azulejos del baño era mantenimiento. «Total, es poner uno nuevo sobre el viejo», decía. Error. Al picar, generas escombro. Al generar escombro, necesitas contenedor. Para el contenedor, necesitas licencia. Es una cadena. Si rompes un eslabón, te expones a la multa.
2. El laberinto de los impresos: X-490 vs X-404
Entras en la sede electrónica (zaragoza.es) y te encuentras un listado de códigos que parece la lista de la compra de la NASA. Para un particular, solo existen dos caminos reales. Entender la diferencia es crucial.
Opción A: La vía rápida — Comunicación Previa (Modelo 490)
En lenguaje de calle: «El X-490». Lo que los técnicos llaman «Acto Comunicado».
Este es el procedimiento estándar para el 90% de las reformas de pisos en Zaragoza.
¿Qué es?: Es una declaración donde tú le dices al Ayuntamiento: «Oye, que voy a hacer esto, cumplo la norma y pago lo que toca».
¿La ventaja brutal?: No esperas respuesta. Es presentar y trabajar. Desde el momento en que tienes el sello de entrada (o el resguardo telemático) y has pagado las tasas, estás legal.
Uso: Reformas interiores de vivienda y local que no toquen estructura ni fachada protegida.
El miedo recurrente: Muchos clientes nos llaman nerviosos: «He presentado el 490 pero no me han contestado». —No te van a contestar. Ni una carta. Ni un email. Ese es el punto. El silencio es positivo. Si te escriben, es para pedirte algo que falta. Si no te escriben, todo va bien.
Opción B: La vía lenta — Licencia Urbanística (Modelo 404)
Este es el camino doloroso. Aquí no avisas; aquí pides permiso. Y como pides permiso, tienes que esperar a que te lo den.
¿Cuándo es obligatorio?:
Si tocas estructura (muros de carga, pilares, vigas).
Si tocas fachada exterior (abrir huecos nuevos).
Si tu edificio está catalogado o protegido (Casco Histórico, algunos edificios del Centro o zonas específicas como el entorno del Mercado Central).
El problema: Los tiempos. La Gerencia de Urbanismo en Zaragoza no es famosa por su velocidad. Una licencia por procedimiento X-404 puede tardar 1, 2 o 3 meses.
Consejo clave: Si tu reforma está en el límite (por ejemplo, tirar un tabique que no sabes si carga o no), consulta con un arquitecto antes. Si lo tramitas como 490 (rápido) y luego resulta que era estructural, la multa y la paralización de obra te van a doler más que la espera.
3. Hablemos de dinero: Cuánto cuesta realmente la licencia
Aquí es donde Carlos se llevó las manos a la cabeza. «Pero si yo ya pago el IBI, ¿por qué tengo que pagar por arreglar mi casa?». Bienvenido al mundo de las Tasas Urbanísticas.
El coste no es único, sino compuesto. Tienes que sumar tres conceptos:
1. La Tasa por Prestación de Servicios Urbanísticos
Es el precio del papeleo. Pagar porque un funcionario abra tu expediente.
Precio: Varía anualmente según las Ordenanzas Fiscales de Zaragoza, pero suele ser una cantidad fija o un porcentaje muy bajo con un mínimo. Calcula entre 60€ y 90€ para expedientes sencillos.
Cuándo se paga: Al momento de presentar la solicitud.
2. El ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras)
Este es el «mordisco» grande.
Tarifa: En Zaragoza es el 4%.
Base imponible: Aquí está el truco. Es el 4% del Presupuesto de Ejecución Material (PEM).
¿Qué es el PEM? (Y cómo no pagar de más) El PEM es el coste de los materiales y la mano de obra sin IVA y sin Beneficio Industrial del contratista. Mucha gente comete el error de coger el presupuesto total de la empresa de reformas (digamos 20.000€ con IVA) y aplicar el 4% sobre eso. Error. Estás regalando dinero al Ayuntamiento.
Si tu reforma cuesta 20.000€ (IVA incluido), tu PEM real probablemente ronde los 14.000€ o 15.000€. El 4% debe aplicarse sobre esos 15.000€.
Ejemplo:
Sobre 20.000€ -> Pagas 800€ de ICIO.
Sobre 15.000€ -> Pagas 600€ de ICIO.
Ahorro: 200€ limpios para ti.
3. Las fianzas (Residuos y Vía Pública)
Esto no es un coste, sino un depósito. Pero tienes que adelantarlo. El Ayuntamiento quiere asegurarse de que:
Vas a llevar los escombros a un punto limpio autorizado.
No vas a romper la acera con el contenedor.
Te cobrarán una fianza (suele rondar los 150€ – 300€ dependiendo del volumen). Importante: Guardad todos los «albaranes de vertedero». Sin esos papelitos que te da el gestor de residuos, no recuperarás la fianza. Es un dinero que queda bloqueado meses si no eres ordenado.
4. El peligro de la Vía Pública: Contenedores y Sacos
Volvamos a la historia de Carlos. Carlos tramitó su X-490 correctamente. Pagó sus tasas. Todo perfecto. El viernes por la tarde, sacó cuatro sacos de escombros (los Big Bag de metro cúbico) a la acera de su calle en Delicias. Pensó: «El lunes viene el camión».
El sábado a las 09:00 tenía una receta de la Policía Local.
¿Qué falló? Tener licencia de obra (de puertas para adentro) no te da derecho a usar la calle. La calle es espacio público. Para poner un contenedor o sacos necesitas una Licencia de Ocupación de Vía Pública.
Se tramita aparte (aunque a veces va ligado en el mismo expediente si lo marcas bien).
Se paga por días y metros ocupados.
Hay que señalizarlo. Si pones un contenedor, tienes que poner balizas lumínicas si se queda de noche.
Nuestra recomendación: Deja que esto lo gestione la empresa de reformas (nosotros). Coordinar que llegue el camión, deje el contenedor, se llene y se vaya en el mismo día o en 48 horas es vital para evitar quejas de vecinos. Un contenedor en la calle más de 3 días se convierte en un basurero público donde todo el barrio tira sus muebles viejos. Y adivina quién paga la retirada de esos muebles. Tú.
5. El proceso paso a paso (Tutorial de supervivencia)
Si decides hacerlo por tu cuenta —valiente decisión, pero respetable—, estos son los pasos para no perder la cordura en el intento.
Fase 1: Recopilación de datos
No empieces el trámite online sin tener esto en PDF en tu escritorio:
Presupuesto desglosado: Con el cálculo del PEM que hemos hablado.
Memoria descriptiva: Un documento de Word simple explicando qué vas a hacer. «Se procederá a picado de paredes, sustitución de fontanería, alicatado…». No hace falta ser Cervantes, hace falta ser claro.
Plano o Croquis:
¿Necesito arquitecto? Para obra menor (X-490) normalmente no. Vale con un croquis hecho por ti, siempre que esté acotado (con medidas) y se entienda. Dibuja el estado actual y el reformado.
Referencia Catastral: Búscala en la sede del Catastro. Es el DNI de tu piso.
Fase 2: La Sede Electrónica
Entras en zaragoza.es > Urbanismo. Necesitas Certificado Digital o Cl@ve. Si no lo tienes, para aquí. Ve a sacártelo. Sin certificado, hoy en día, eres un fantasma administrativo.
El sistema te guiará. Adjuntas los PDFs. Al final, te generará la Autoliquidación. Es una pasarela de pago. Puedes pagar con tarjeta. Ojo: Guarda el justificante de pago (NRC) y el justificante de registro (el que tiene el sello de fecha y hora). Esos dos papeles son tu escudo ante cualquier inspección.
Fase 3: El Cartel
Una vez tienes la licencia (o la comunicación sellada), es obligatorio colgar el cartel de obras en el portal o en la puerta de la vivienda. Sí, queda feo. Pero avisa a los vecinos de que estás haciendo las cosas bien. Reduce las denuncias por ruido un 50%. Psicología vecinal pura.
6. Casos especiales en Zaragoza: No todo es sota, caballo y rey
Zaragoza tiene sus peculiaridades. No es lo mismo reformar un piso en Valdespartera que en la calle Alfonso.
El Casco Histórico y la zona «Protegida»
Si vives en el Casco (El Gancho, Magdalena, Mercado…), cuidado. Muchos edificios tienen protección ambiental o integral. Aquí el X-490 (comunicación previa) a veces no vale. Te exigirán X-404 y pasar por la Comisión de Patrimonio. Esto significa que no puedes cambiar las ventanas de madera por PVC blanco así como así. Te obligarán a mantener estética, materiales y colores.
El aire acondicionado en fachada: Este es el clásico conflicto. «Quiero poner el compresor en el balcón». La normativa de Zaragoza es estricta con la estética de fachadas. En teoría, no deberías verter aire caliente a la calle ni alterar la fachada. Solución: Cubrirlo con lamas, ponerlo en la cubierta (tejado) o en patios interiores. Ponerlo colgado en la fachada principal es jugársela a una denuncia.
Cambiar la distribución (Cocinas americanas)
Ahora todo el mundo quiere tirar el tabique y unir cocina y salón. ¿Se puede? Sí. Pero ojo con la «habitabilidad». La normativa exige que las estancias tengan ventilación e iluminación natural. Si al tirar un tabique dejas una habitación ciega (sin ventana), te pueden denegar la cédula de habitabilidad en el futuro. Es vital consultar esto antes de tirar nada.
7. Inspecciones, ruidos y horarios: La convivencia
Tienes la licencia. Tienes el contenedor. Empiezas a picar. ¿Cuándo puedes hacer ruido? La Ordenanza de Protección contra Ruidos y Vibraciones de Zaragoza es clara, pero mucha gente la ignora.
Días laborables: De 08:00 a 20:00 (aunque recomendamos parar a las 19:00 por salud mental vecinal).
Sábados: Cuidado aquí. Se permite, pero en horario reducido y sin maquinaria pesada a primera hora.
Domingos y festivos: Prohibido. Radicalmente. Ni un taladro.
La anécdota de Carlos (otra más): Un domingo se puso a «adelantar faena» quitando rodapiés a martillazos. No era mucho ruido, pensaba él. El vecino de abajo, que trabajaba de noche, no pensaba lo mismo. Llamada al 092. Policía en la puerta. Al ser domingo, la sanción cae sí o sí. Da igual que tengas licencia de obra. La licencia es para construir, no para molestar fuera de horario.
8. Preguntas Frecuentes (FAQ) para cerrar dudas
Para terminar, recopilamos las preguntas rápidas que nos hacéis en la oficina cada semana.
¿Qué pasa si hago la obra sin licencia? Te la juegas a dos cosas:
- Paralización de la obra: La policía precinta el piso. Nadie entra, nadie sale.
- Sanción: Pagarás las tasas igualmente + un recargo/multa que puede ir del 50% al 300% del valor. Y además, te obligarán a legalizarlo todo (pagar arquitecto, proyecto, etc.). Sale muchísimo más caro.
¿Prescriben las obras ilegales en Zaragoza? Es un tema complejo, pero la regla general son 4 años desde que se termina totalmente y se puede probar. Pero ojo: «probar» es la clave. Si no tienes facturas ni fecha cierta, el Ayuntamiento puede decir que la obra se hizo ayer.
¿Puedo pedir ayudas si ya he empezado la obra? Casi nunca. La mayoría de ayudas del Gobierno de Aragón o fondos Next Generation exigen que la solicitud sea previa al inicio de las obras. Si ya has pagado la primera factura, te has quedado fuera. Planifica antes de actuar.
¿Cuánto tarda la devolución de la fianza de residuos? Paciencia. Una vez terminas la obra, presentas el «Certificado de Final de Obra» y los albaranes del vertedero. El Ayuntamiento revisa que no hayas roto la acera. Desde que lo pides hasta que te ingresan el dinero pueden pasar de 3 a 6 meses fácilmente.
Conclusión: No es difícil, es metódico
Tramitar una licencia de obra menor en Zaragoza no requiere un máster, pero sí orden. Si sigues los pasos: Diferenciar tipo de obra -> Elegir formulario (490/404) -> Calcular bien el PEM -> Pagar -> Gestionar residuos, no tendrás problemas.
Lo que mata es la improvisación. El «ya lo pediré luego» o el «seguro que nadie se entera». En una ciudad como Zaragoza, con vecinos muy atentos y una normativa estricta, ir por el libro es la forma más barata de reformar.
Si todo esto te suena a chino o simplemente valoras tu tiempo más que pelearte con la web municipal, en Zaragoza Reformas nos encargamos nosotros. Desde el croquis hasta la recuperación de la fianza. Tú eliges los azulejos; nosotros nos peleamos con la burocracia.
